Ley de Alquileres: cuáles son las principales dudas de inquilinos y propietarios

La semana pasada, se sancionó en el Senado la Ley de Alquileres, que pasará a regular los nuevos contratos entre inquilinos y propietarios. La nueva norma incorpora varios cambios. Entre los más importantes, aparece que la duración de los contratos se extiende a tres años, los valores de los alquileres se incrementan una vez por año con un índice compuesto en un 50% por la inflación que mide el Indec y 50% por la evolución de los salarios y se amplían las opciones de garantías que se pueden presentar.

Sin embargo, aun persisten algunas dudas sobre cómo se implementará el nuevo esquema. Aquí, algunas preguntas y respuestas frecuentes entre inquilinos y propietarios.

– ¿La nueva fórmula de indexación puede hacer subir más los precios de los alquileres en los próximos años?

Desde el sector inmobiliario advierten que los precios de los alquileres, en los últimos años vinieron subiendo por debajo de la inflación. Según los índices de la plataforma de propiedades Zonaprop, en 2018, los alquileres porteños crecieron un 35%, mientras que la inflación fue de 47,6%. En 2019, los alquileres subieron 33% frente a una inflación de 54,5%.

El incremento en los alquileres se aplicará una vez por año, cuando hasta ahora se hacía en forma semestral o cuatrimestral, según cada contrato. “El aumento en forma anual tiene varios problemas. Porque puede aumentar mucho de un año a otro cuando los ingresos difícilmente acompañan ese salto. No va empalmado con los ingresos”, advirtió el economista Federico González Rouco, especializado en temas de vivienda.

– ¿Cuáles son los cambios en los pago de los servicios y las expensas?

El inquilino no tendrá a su cargo el pago de impuestos que gravan la propiedad, como el ABL o el impuesto inmobiliario de ARBA, ni tampoco el pago de expensas comunes extraordinarias, algo que ya se venía dando en los hechos. Sin embargo, la diferenciación entre expensas ordinarias y extraordinarias puede ser un punto de conflicto.

“Depende de cómo se liquiden, como lo tome cada administrador. Debería aclararse muy bien y taxativamente que se puede incluir en cada una en la reglamentación”, señaló José Rozados, director de Reporte Inmobiliario. Otro riesgo es que esos costos se terminen trasladando al precio final del alquiler.

– ¿El propietario puede rechazar las nuevas garantías que se incorporaron?

Según la norma sancionada, los locadores deberán aceptar como garantía alguna de las siguientes opciones: título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, garantía de fianza o fiador solidario o garantía personal del locatario (recibo de sueldo o certificado de ingresos que pueden sumarse en caso de ser más de un locatario).

En este caso, el problema puede ser que no está clara la forma en que el propietario está obligado a aceptarlas. Puede directamente rechazar firmar el contrato —incluso por otro motivo— si el tipo de garantía no lo convence. “La ampliación de garantías es un avance enorme. Pero es muy voluntarista, el propietario no está obligado a aceptar”, señaló González Rouco.

– ¿A partir de cuándo se comienza a aplicar la nueva norma?

Aunque la ley fue sancionada, todavía no fue reglamentada. Por lo tanto, sigue vigente la ley anterior. Los cambios podrán aplicarse recién al día siguiente de la publicación de la reglamentación en el Boletín Oficial y para los nuevos contratos. Es decir, la nueva ley va a regir para los inquilinos que empiecen un contrato nuevo.

– ¿Qué pasa si se vence un contrato antes de que sea reglamentada la nueva ley?

Los contratos que se vencen en estos meses están amparados por el Decreto 320/20, que prorrogó hasta el día 30 de septiembre de este año la vigencia de los contratos de locación de los inmuebles (los que vencieron desde el 20 de marzo pasado).

“Para los que quieren renovar, hay prórroga hasta el 30 de setiembre, salvo que el inquilino quiera terminarlo antes de esa fecha, notifica 15 días antes y empieza un contrato nuevo en otro inmueble con la nueva ley de alquileres, una vez que esté reglamentada”, detalló Fernando Muñoz, responsable de la Defensoría del Inquilino de la Ciudad de Buenos Aires

– ¿Quién debe pagar la comisión inmobiliaria?

La nueva ley establece que en las locaciones de inmuebles la intermediación solo podrá estar a cargo de un profesional matriculado. Quién deberá pagarle la comisión dependerá de cada jurisdicción, como se viene haciendo hasta ahora. En el caso de la ciudad de Buenos Aires, solo se puede cobrar comisión al propietario del inmueble.